Verplichte keuringen en attesten bij verkoop van een woning in België

Wat: een controle van de laagspanningsinstallatie door een erkend keuringsorganisme. Verplicht bij elke verkoop van een wooneenheid met een elektrische installatie, in alle drie de gewesten.

Wanneer in het verkoopproces: het keuringsverslag moet beschikbaar zijn ten laatste bij het verlijden van de akte, en wordt in de praktijk vaak al bij het compromis voorgelegd zodat de koper weet waar hij aan toe is.

Geldigheid en gevolgen:

• Een conform verslag is 25 jaar geldig — nieuwe keuring pas nodig na die termijn of bij belangrijke wijzigingen aan de installatie.
• Bij een niet-conform verslag blijft de verkoop mogelijk, maar heeft de koper 12 tot 18 maanden na de akte om de installatie in orde te laten brengen — de exacte termijn hangt af van de ouderdom van de installatie.
• Bij volledige renovatie door de koper kan in de akte een uitdrukkelijke vrijstelling van keuring worden opgenomen; de koper verbindt zich er dan toe de installatie na de werken te laten keuren.

Aandachtspunt makelaar: de datum van het verslag en de vermelding van de conformiteit horen bij de dossierstukken vóór het compromis — een ontbrekende of verlopen keuring is een klassieke oorzaak van uitgestelde akten.

Wat: attest dat de energieprestatie van de woning aangeeft (label A tot F). Verplicht in de drie gewesten, met gewestelijke verschillen in methodiek en label-schaal.

Wanneer in het verkoopproces: het EPC-label moet vermeld worden in elke publiciteit (te-koop-zetten), en het volledige attest wordt aan de koper overhandigd uiterlijk bij het verlijden van de akte.

Geldigheid: tien jaar, maar attesten opgemaakt vóór 1 januari 2019 zijn bij verkoop niet meer bruikbaar en moeten opnieuw worden opgemaakt volgens de huidige methodiek.

Renovatieverplichting: sinds eind 2025 kennen alle drie de gewesten een renovatieverplichting na aankoop; de modaliteiten verschillen per gewest. In Vlaanderen geldt dat een woning met label E of F na aankoop moet worden opgekrikt naar minstens label D — binnen zes jaar na de akte voor aankopen vanaf 1 januari 2026 (vijf jaar voor eerdere aankopen). Boetes bij niet-naleving lopen van €500 tot €5.000.

Aandachtspunt verkoper: het EPC bepaalt tegenwoordig mee de vraagprijs; kandidaat-kopers rekenen de verplichte renovatiekost in hun bod. Een recent en correct opgesteld EPC maakt de onderhandeling transparanter.

Wat: attest dat aangeeft welke asbesthoudende materialen aanwezig zijn en welk risico ze vormen. Verplicht in Vlaanderen sinds 23 november 2022 bij overdracht van toegankelijke constructies met bouwjaar 2000 of ouder en een oppervlakte van minstens 20 m².

Wanneer in het verkoopproces: het attest moet beschikbaar zijn uiterlijk bij het compromis, en wordt aan de koper overhandigd.

Geldigheid: standaard 10 jaar; onbeperkt geldig wanneer de conclusie luidt "0 asbestmaterialen".

Verder in de tijd (Vlaanderen):

• Eind 2026: verenigingen van mede-eigenaars (VME's) moeten een asbestattest hebben voor de gemene delen van appartementsgebouwen van vóór 2001.
• 2032: elke eigenaar van een pand van vóór 2001 moet over een asbestattest beschikken — los van een verkoop.

Brussel en Wallonië: er bestaat vandaag geen equivalent asbestattest bij verkoop. Wel gelden algemene arbeids- en afvalregels bij werken waarbij asbest vrijkomt.

Aandachtspunt makelaar: het inplannen van een asbestdeskundige heeft doorlooptijd; wie pas na het compromis begint, riskeert vertraging tot de akte.

Vlaanderen: voor élke verkoop van een grond of bebouwd perceel moet een bodemattest worden voorgelegd, en dit vóór het ondertekenen van het compromis. Sinds 1 januari 2026 verloopt de aanvraag via het Vastgoedinformatieplatform (VIP) in plaats van rechtstreeks bij OVAM.

Wallonië: bij verkoop wordt een uittreksel uit de Banque de données de l'état des sols (BDES) gevoegd bij het compromis. Voor risicogronden gelden bijkomende verplichtingen.

Brussel: een bodemattest van Leefmilieu Brussel is verplicht bij overdracht; voor percelen met risico-activiteiten kan een bijkomend bodemonderzoek noodzakelijk zijn.

Risicogronden: is de grond ooit gebruikt voor een als risicohoudend gecatalogeerde activiteit (bv. voormalig tankstation, atelier, stookolietank), dan geldt een onderzoeks- en soms saneringsplicht. Een verkoop zonder correct bodemtraject kan nietig worden verklaard.

Wat: een periodieke controle van de dichtheid en plaatsing van de stookolietank door een erkend technicus. Verplicht bij alle woningen met een tank die in gebruik is, en gecontroleerd op het moment van verkoop.

Frequenties en categorieën verschillen per gewest en situatie — bovengrondse en ondergrondse tanks, tanks boven of onder een bepaalde inhoud, en tanks in bebouwd of onbebouwd gebied worden verschillend behandeld. Wij bekijken wat op uw woning van toepassing is en zorgen dat het geldige conformiteitsattest (groen, oranje of rood label) in het dossier zit vóór de akte.

Buiten gebruik gestelde tanks: ook lege en buiten gebruik gestelde tanks moeten volgens de gewestelijke regels correct verwijderd of geneutraliseerd zijn — en dat moet gedocumenteerd zijn.

Voor woningen met een gasinstallatie of verwarmingsketel gelden onderhouds- en keuringsplichten die grotendeels los staan van het moment van verkoop, maar die de koper na de akte zal opvolgen.

Frequenties en categorieën verschillen per gewest en situatie — het onderhoudsattest van de ketel, het reinigingsattest van de schoorsteen en de eventuele gaskeuring worden per situatie beoordeeld. In de praktijk vraagt de koper (of zijn notaris) het meest recente onderhoudsattest op vóór de akte. Wij bekijken wat op uw woning van toepassing is; details volgen in latere deelartikels.

Wat: een dossier dat alle uitgevoerde werken aan de woning documenteert (plannen, materialen, aannemers, conformiteitsverklaringen). Verplicht voor werken uitgevoerd vanaf 1 mei 2001, in alle drie de gewesten.

Wanneer in het verkoopproces: het PID wordt bij het compromis vermeld en bij de akte overhandigd aan de koper. Ontbreekt het volledig, dan wordt dat expliciet genoteerd in de akte.

Aandachtspunt verkoper: in de praktijk is het PID vaak onvolledig — vooral bij oudere renovaties waarvan de documenten verspreid zijn geraakt. Reconstructie voor de verkoop (facturen, foto's, plannen verzamelen) verhoogt de waarde van het dossier voor de koper.

Bij elke verkoop hoort een set stedenbouwkundige inlichtingen: bestemming van het perceel, vergunningen, eventuele overtredingen, beschermingen, verkavelings- of ruimtelijke uitvoeringsplannen. De informatie wordt opgevraagd bij de gemeente en toegevoegd aan het compromis.

Frequenties en categorieën verschillen per gewest en situatie — sinds de veralgemening van het Vastgoedinformatieplatform in Vlaanderen verloopt de aanvraag digitaal en gecentraliseerd. Wij bekijken wat op uw woning van toepassing is: welke inlichtingen strikt verplicht zijn, welke onvergunde constructies vóór de verkoop geregulariseerd kunnen worden, en welke aandachtspunten in de akte thuishoren.

Afhankelijk van de ligging en de kenmerken van de woning kunnen nog bijkomende attesten of vermeldingen verplicht zijn. Denk aan overstromingsgevoeligheid, aanwezigheid in beschermd erfgoed, rooilijnen, voorkooprechten, of specifieke regels voor appartementsgebouwen (VME-documentatie, syndicusgegevens, lastenboeken).

Frequenties en categorieën verschillen per gewest en situatie — wij bekijken wat op uw woning van toepassing is en bewaken dat de dossierstukken op het juiste moment in het verkoopproces aanwezig zijn. Details volgen in latere deelartikels per verplichting.

WoningCheckers voert de keuringen zelf niet uit — die zijn wettelijk voorbehouden aan erkende keurders en organismen. Onze rol is adviserend: wij brengen in kaart welke attesten uw woning nodig heeft, controleren welke stukken al aanwezig zijn, signaleren wat verlopen of onvolledig is, en plannen samen met u een realistische volgorde zodat er geen vertraging ontstaat tussen compromis en akte.

Voor verkopers levert dat rust in het traject. Voor makelaars betekent het een dossier dat bij het compromis compleet is — zonder last-minute verrassingen die de akte doen uitstellen.

Contacteer WoningCheckers voor een dossieranalyse vóór verkoop, of ontdek onze diensten.